主题：贷款和还贷的那点事儿，吐血总结，做到以下几点省负担少一半！
- 发表于2014-09-19
说完贷款，再来说说还款
呕心沥血整理，你有理由不点赞吗！！！
不点赞的都面壁去，不，应该顶矿泉水军训去~~
问题一：要不要提前还贷？
等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。
在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
问题二：提前还贷怎么还？
提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。
银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。
假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。
根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。
在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
重点是：并非人都最适宜提前还贷！
1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。
2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他渠道，年收益率超过银行房贷利率的渠道。
3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。
- 发表于2014-09-19
今天就整这么多，版主，要给我加精哦
- 发表于2014-09-19
那先等额本息还了一部分，之后可以换成等额本金么……
- 发表于2014-09-19
好复杂，看了个标题，谢谢楼主了，辛苦
- 发表于2014-09-19
看在东哥他哥整这么详细的份上给加个精吧，没买房的可以参考下
对于屌丝来说，买房必定少不了贷款，可是你造吗？贷款也有门道、有讲究！如果你以为付完首付款就可以等着幸福生活的到来，就大错特错啦
怎么贷款才省钱？赶快看过来，献给和我一样在还款路上起早贪黑的业（diao）主（si）们
辛苦整理的说，看完记得点赞哦！
省钱法则一：尽量使用公积金贷款
众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此，必须的：贷款买房，公积金贷款最省钱。
如果你是：首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。
公积金贷款的更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可首付两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。
公积金贷款放贷时间最长30年，如果房价过高，可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。
二、等额本息变身等额本金，变更还款方式省息划算
者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。
二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后
以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。
而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。
友情提醒：等额本金还款法并不适合的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。