在国内大部分开发商还在采取准住宅的运作方式，快 售、快速回笼资金的时候，有一家开发商却逆流而行，坚持不卖，自持物业比例竟达70％。这是一个令人惊讶的数字，也是一个令人不解的开发商，这就是宝龙集团。到底是什么样的理念，让宝龙地产坚持自己做经营？到底是怎样的运营模式，让宝龙人有信心将持有进行到底？

宝龙模式已经成为当代中国商业地产开发的经典案例，如果说“自持70%物业、融合十大业态”是宝龙集团作为商业地产巨头的“内政”要义，那么与 500强商企缔结战略联盟，则是宝龙集团的“外交”盛举。

十大业态共推商业奇迹，购物与游乐共生

与一般开发商不同，宝龙地产不满足于简单的房地产开发模式，而以做出宝龙特色的大型商业 为己任，根据国内市场的特点加以演变与创新，渐渐积累经验、拓展经营业态，摸索出一套成熟的商业地产运营模式，而其代表正是遍布的品牌商业项目——宝龙城市广场。

宝龙城市广场没有遵循传统的“因购物而购物”的商业模式，而是注重业态的组合和创新。目前宝龙地产的业态已有10种，即购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、休闲、运动、商务、国际社区，这些业态在组合上并不是简单的叠加，而是业态的相融。

十大业态的结合并不是难题，关键是企业对利益的协调和追求。有的业态盈利能力较弱，被许多开发商所摒弃，但不同业态的组合不仅可以提升商业地产整体的服务功能，提供给消费者便利的购物组合，也能带动其他业态的销售。宝龙为了人气，会舍出一些面积做一些盈利性不强的业态，但却是能聚集人气的业态。

宝龙版图

在业内，MALL（摩尔）的概念是70%偏购物，30%偏休闲，这种方式虽然有利于企业 化的资金回笼，但面临的问题也较多。MALL已经不是目前 的、发展 快的商业业态，在美国近5年发展 快的业态是城市生活方式 ，其业态组合偏向于休闲、娱乐、餐饮，而购物所占的比例呈下降趋势。

集美大学房地产研究所研究员洪群峰指出，现在宝龙集团运作的商业地产项目属于后者，宝龙集团之所以加大休闲性业态的力度，主要是为加大目标性消费，减少顺带性消费，避免商业地产项目在城郊结合处人流弱化的问题，希望通过休闲娱乐的模式吸引人流，从而带旺购物 ，这是第二城 生活广场解决人气较弱的根本方案，符合市场发展的模式。

宝龙城市广场的众多业态中， 让人感兴趣的是在其他商业项目中很少见到的游乐业态。过山车、蹦极、空中火车、水上运动、休闲零售业态及热带景观植物……你很难想象，这些都出现在宝龙城市广场的室内空间中。一般情况下，我们只能在室外大型游乐园中体验这些游乐项目，而在宝龙城市广场，这些游乐项目由室外全部移植到室内。

在青岛及洛阳两个著名的旅游城市，宝龙聘请国内外 设计师投入巨资设计了超过7万平方米的大型室内游乐王国，在首次将商业 与室内大型游乐结合，率先实践，这在国内是罕见的。

在室内建游乐设施，可以不受室外温度、气候和自然环境的影响。这样的设计更为舒适、不受限制；同时也可以依靠游乐人群的聚集带旺商业地产，并给城市带来新的消费理念和消费形式。但说起来容易，要实施却需要很大的魄力和能力。戴德梁行商铺部助理董事张家鹏认为，购物与游乐的比例几乎等同的运营方式，从国内市场来讲，这是先例，而这种模式的操作，要求开发商拥有强大的运营能力和整合能力。

国内许多纯游乐项目，营利状况都很一般，而将特大型游乐项目放到室内经营，则需要在方方面面付出更多，但宝龙集团却坚持要将此实现。这是因为，尽管在传统商业地产项目中，购物是很重要的一项，但如今，靠购物与一两种餐饮或娱乐去打造一个商圈和吸引消费者已经远远不够了。所以宝龙城市广场从长远发展看，不仅要成为一个购物 ，而且要打造一种全新的复合型的、更是走进民众生活的大型消费体验 ，达成购物与游乐比例的全新组合。