房地产调控再出新政，随着北京公积金二套房贷款政策的细则出台。人均现有住宅建筑面积28.81平方米以上的家庭，再购买第二套住房，将无法获得公积金贷款。同时，公积金二套房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，二套房为公寓、别墅及其他高档住宅的，也无法获得公积金贷款。

人均面积需低于平均水平

10年11月初，住建部等部委联合发布公积金贷款新政策，其中要求：“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。”因此，北京执行该政策的细则，也成为了社会关注的焦点。

北京住房公积金管理中心表示，二套房的公积金贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局公布的城镇居民人均住宅建筑面积的家庭。根据北京市统计局公布的数据，2009年本市居民人均住宅建筑面积为28.81平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。

首付比例不低于50%

对于可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则调整为同期首套个人贷款利率的1.1倍。新利率政策自11年11月29日（含）开始执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。

“链家地产”首席分析师张月认为，当前北京二手房交易中，70%二次公积金贷款消费者的首套房低于家庭86.43的平均面积，因此大多数二套房公积金使用者不会受到此次调整的影响。不过由于首付比例和贷款利率的提高，二套房公积金贷款的压力也会随之升高。

张月认为，公积金差别化贷款政策的出台主要是为了遏制一部分人群借公积金购买多套房，以及限制改善性购房者购房面积。严格的执行政策将会造成部分购房者被迫改变贷款方式如转为商贷或全款购房，这样的付款方式转型也会使得成交周期变长，从而会造成短期成交量下降。

公积金贷款新政变化

1.面积

二套房的公积金贷款发放对象，限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的家庭。

2 .套数

根据“认房又认贷”的原则，如果原有房屋已经出售，但原房面积超过人均28.81平米的标准，无论原来的房屋是否使用过贷款，那么如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。

3 .用途

二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，即使首套房面积达标，再购买公寓、别墅等二套房，也都不能获得公积金贷款。如果合同上显示为公寓、别墅的，就不放贷。对于一些商业立项，商住项目，也就是那些40年、50年产权的，也不会通过审批。

4. 首付

首套房建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。对于第三套房，公积金方面则明确表示停止受理贷款申请。

5 .利率

对于可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

解读：三种情况无法获公积金贷款

1. 三口之家86.43m2以上

公积金中心相关负责人表示，家庭成员包括借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。这意味着，如果一个三口之家，现有住房的面积在86.43平米以上的话，再购买二套房，将无法获得公积金贷款。

2 .出售超标房屋再购房

根据公积金贷款“认房又认贷”的原则，不管原有房屋是否已经出售，是否使用过贷款，再购房都会被认定为第二套房。因此只要原房面积超过人均28.81平米的标准，无论这套房怎样被处置了，如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。

3 .高档住宅和商住项目

新政策还限定，二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。

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