“九洲花园”项目由常州道成置业有限公司开发，位于沪宁高速常州出口处，占地408亩，总建筑面积达68.8万平方米，其中住宅面积58.3万平方米，规划居住总户数近5000户，居住人口超过15000人，是一座集住宅、绿地、购物、会所为一体的高品质人居社区。

项目于2007年开工建设并对外销售，一期约18.3万平方米及二期 批约10万平方米已分别于2010年初和2012年初整体交付，目前，正在进行二期第二批精装修成品住宅的开发。

一、当前市场形势下开发企业面临的挑战

在国家限贷、限购等宏观政策的调整和经济大环境的影响下，房地产市场呈现出一种量、价双降的形势。消费者的改善型需求低迷，而刚性需求也处于持币观望和对 的预期之中。加之近年来，土地成本不断上涨，许多开发企业面对巨大的压力只得采用以价换量的方式，不惜进行白刃式的价格战，这直接导致了房地产开发的利润空间被大幅压缩，一些企业甚至出现了亏损的状况。在这样的形势下，传统的以土地 为主要利润来源的房地产盈利模式已很难适应新的市场环境。

众所 ，市场经济有其自身的逻辑特性。在激烈的市场竞争中，唯有不断地创新才能使企业获得可持续的发展，而企业的创新就是在为消费者创造更多剩余价值的目标下，生产新的产品。进一步说就是用新的生产方式、发现新的原材料、采用新的组织形态、开拓新的市场，来为消费者创造更多的价值。房地产市场同样适用这个逻辑，为市场创造新的产品，为客户提供 服务，成为了房地产行业新的盈利模式，也唯有如此房地产企业才能拥有可持续的利润空间。

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二、我们的选择

由于房地产盈利模式已从依赖土地 逐步向依靠产品 服务的模式转变。而毛坯房等传统产品也已不再能满足日益提高的市场需求。在各级主管部门纷纷号召开发成品住宅的鼓舞下，道成置业认为，推出精装修成品房是房地产企业创新的理想选择，是一种提高产品附加值，获得 服务的有效手段。

其实，精装修成品住宅产品由来已久。在2002年国家住建部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》，和2010年省住建厅颁布的《江苏省成品住房装修技术标准》中，对成品住宅都进行了明确的界定，是指新建住宅在交房前，套内 功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，已具备基本使用功能的住宅工程。在2011年2月18日江苏省人民 办公厅下发的《关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知》中，更是明确了“到2015年，苏南城 城区新建住房中成品住房的比例达60%以上，其他地区达40%以上”的总体目标。可是，由于精装修房产品品质参差不齐，质量纠纷屡见不鲜，消费者对这类产品的品质存在疑虑；许多精装修房产品定位豪华，注重 消费者的享受型需求，针对客群规模相对较小；且因为统一的设计和施工，一些精装修房产品的风格千篇一律，难以满足消费者个性化追求的需要，长期以来，市场上对于精装修成品住宅的需求似乎并不旺盛。

道成置业历经两年多时间的研究和准备，通过广泛市场调研，在对这一领域有丰富实践经验的万科、新城等企业进行了学习考察后认为，精装修成品房具有以下两大 ：

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，在开发成本上做到了“1+ 1 <2”。由于土建与精装修环节相结合，相比两者单独实施可以避免重复施工、减少浪费、节约工期、有利于完整供应链的形成，从而大大降低开发成本。

第二，在产品效益上实现了“1 + 1 >2”。通过对产品开发建设全过程进行统一的规划和管控，可以使精装修成品住宅的综合效益高于把土建和精装修分开单独实施的做法。

道成置业此次推出的九洲花园精装修成品住宅力争具备以下特点：

，面向大众。产品立足大众的实用性功能，以占市场大多数的中端乃至刚需型消费者为主要客户群体；

第二，品质可靠。在部品部件的选择上广泛采用大品牌、好口碑，有健全售后服务体系企业的成熟型产品，确保质量的稳定可靠；

第三，分享利润。发挥公司在设计、采购、施工等环节的集约化、专业化 ，整合供应商链条，有效降低精装修成本的基础上，制定相对平和的价格，将通过成本管控获得的利润与消费者分享；

第四，风格多样。精装修成品住宅的设计重点在于基础部分，风格上兼顾了新颖和潮流又做到了稳重和大方。在房屋交付业主后，完全可以通过软装的布置呈现出充满个性化的风格。

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