房天下讯

上海110亿元的总价、单价双料 搅得楼市、地市鸡犬不宁， 现象已成星火燎原之势。

上半年，据中指研究院的数据，溢价率超过100%的 已经达到318宗，七八月更是新闻不断，上海临时中止土地拍卖，南京、合肥、厦门等地传出限购议题，调控政策的猜想可谓是五花八门，多的还是限购、限贷、提首付，转眼五年，又回到了过去十年九调的老路上，大概没人想到，轮回竟然这么快。

政策的共识似乎永远达不成， 频出、房价疯涨究竟是谁的过错？各方利益群体众说纷纭，既便是善意的、客观的，却没有发现有助于解决问题的答案。

一说是供求关系的失衡所致，显然，北京、上海、天津等地建设用地减量化供应、新增建设用地负增长导致了供应萎缩，而人口还在持续增长。

二说是货币超发的大水满灌所致，发债、资管、信托风行，金融资本追求资产荒下的保值 ，却也有 为央行的政策辩护，将板子打在地方 和开发商身上。

三说是地方 不肯让渡土地，楼市调控政策刀刀温柔，导致了土地拍卖火爆、溢价 涨不断。

四说是开发商高负债、高 抢地，制造了金融泡沫风险，未来或将成为系统性金融危机的引爆者。

现象背后的真实逻辑是各利益相关方各自的囚徒困境：

经济发展必须确保增长底线→增长少不了金融支持→制造业下滑导致大水流向率更高的房地产→房地产增长成为支撑经济增长的稳压器

房地产的政策与金融支持促进了房地产的快速增长→资金更多流向了少数热点一二线城市→热点城市房价上涨引来了 性需求入市 →带动刚需和改善性需求恐慌性入市→导致供求失衡、进一步推升房价 →开发商货源不足、补充土地储备 →土地供不应求、 频现 →引发政策调控及调控预期→打压需求、收紧信贷

唯有打破囚徒困境的其中一环，才有可能解脱连环套，问题的关键是哪一环愿意被打破？

经济增长不能放缓，这是十八大的庄严承诺。

货币超发有所收敛，7月M2增速已降至10.2%，未来继续下降的空间已然不大。

热点城市受制于“控制大城市边界、控制大城市人口规模”两项国策，耕地红线不能突破，建设用地指标不能增加，土地与住房供应难以增加。

开发商贷款增速已经接近于零并将进入负增长，中小开发商再也无法得到金融体系支持，但在“居民部门加 ”、资产荒和融资渠道多元化的背景下，中小房企让出的金融市场空间恰恰给了大型房企机会， 2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，而大型房企的系统性金融风险更低，债券利率走低更使得房地产发债盛行，据WIND资讯数据报道，2016年房地产业发债7588亿元，同比上涨292%。金融系统不会轻易放弃百强房企，毕竟除了房贷，市场难寻更好的资产了。

大型房企也不肯放过这个好的政策机遇期，国企合并重组、越做越大，民企加速奔跑、负重前行，只为抢夺未来垄断市场下的生存权，哪怕债务高企、命悬一线也要抢进决赛圈。

目前 频出并导致房价快速上涨的热点城市不过十余个，包括四个一线城市，以及苏州、南京、合肥、厦门、武汉、郑州、天津等，34个二线城市中房价涨幅高于10%的也仅有15个，而低于5%的却有16个。三四线城市的热点更少，平均房价上涨3.4%，房价上涨幅度高于10%的也不过京沪深周边的几个城市。