仅仅是少数城市房价上涨过快，就断言金融泡沫风险为时尚早。

因此， 强调“分城施策、一城一策”，就是抑制热点城市房价泡沫风险，未来的政策发力点不会在 部委，还是会更多落在地方 身上。

各地 无奈地扛起调控大旗，却不能控制资本流动，不能增加土地供给与住房供应，调控政策的落脚点恐怕还是继续抑制需求端！

需求端不外乎刚需客、改善客、 客，如上海、苏州，限购+高房价已导致外地刚需客经历一轮挤出，继续提高购房门槛的空间不大；本地刚需客主要是初婚、再婚、离婚人群，结婚是喜事，又可以合并住房套数，自然不会被政策折腾，离婚人士 是假离婚者或将成为限购对象。

改善客首付比例已经不低，但上海3.25新政后的主力购房人群就是改善客，而7月销售高达2万套住房，而过去10年上海年均销售仅为17.8万套。看来改善客的实力还是很强大的，再提高购房的实力门槛、打压改善性需求想必是上海政策调控的 着力点。

满足购房条件的 客难以与改善客区别，就统一提高首付比例好了。不过，通过公司购房的后门始终留着，不知道有关部门打的什么主意？

有人问我，下半年看好哪些城市？我想，热点城市调控了，大水依然会蔓延到其他非热点城市并引发新的 潮。包括杭州、济南、青岛、宁波、长沙、南昌、成都等省会、副省级城市，也包括未来热点城市周边的中小城市。

纠结于热点城市的头痛医头、脚痛医脚，我们难道不能在供给侧改革上做文章吗？

供给侧改革核心四要素：人力、资本、土地、制度。

在人力方面，国策正在帮助热点城 实现人力的腾笼换鸟，通过土地住房减量供应和高房价挤出低端产业及其人口。上海常住人口比2014年底减少15万人，苏州常住人口增长基本相当于平均自然增长率（已经没有新增外来人口了），逼走的显然是买不起房、留不下根的刚需人群。这些城市还在引进 人才，如上海“海外高层次人才集聚工程、雏鹰归巢计划”，去年全年已引进海外人才22184人，比2014年增长53.5%，来沪工作和创业的留学人员累计12万余人，数量居前列，显然， 人力对高房价的敏感性要低一些。

在资本方面，地方 也不缺城市建设资金增量，一二线城市可以通过平台发债、项目融资等获得城市建设资金增量。比如仅上海自贸试验区内就有各类金融机构4191家，其中，新设“一行三会”牌照金融机构116家，类金融公司722家，金融信息服务公司438家， 与资产管理公司2915家，太平洋资产、平安资产还发起设立了600亿元的旧区改造债权 计划。未来房地产资本市场的动作或许就在于 参股一二级土地市场实现 土地大化。

但居民加 还能持续吗？显然，随着销售增速放缓，居民按揭贷款增速已经下降并且还会继续下降，房企资金不会像上半年那么宽裕了，居民 会有所回调，多数房企的 率会设法控制在80%以下，要拼命的房企高 风险很大，局部爆仓也可能导致行业受到牵连，其资金来源的 改革就留待一行三会去考虑了。

美联储又在喊出“狼来了”，央行重启14天逆回购，债券利率或将回调，货币降准预期已经淡化，M2增速已经放缓，房地产资金多且 的格局也许会有一点小小的改变，现金流紧绷、负债 企的房企可要小心了。

在土地方面，有的城市真的很缺地，比如深圳、上海，有的城市并不缺地，比如北京、天津、南京。缺地的城市就要设法与周边城市共享土地资源，比如，通过打造都市圈的大中小城镇交通网络一体化，实现轨道交通、快速路网甚至BRT等 时公共交通圈，并实现 、医疗、社保、公交一体化，使更多的人可以工作在大城市、生活在小城镇，周边中小城镇的房地产可以减轻超大城市的土地和住房供应压力， 频出和房价疯涨现象也可以得到疏解。上海要成为具有 竞争力的大城市，都市圈更是必由之路，相信周边中小城镇都会敞开胸怀拥抱上海的。

有地的超大特大城市既可以推进都市圈一体化，当然也可以适当增加土地供应，至少在钱多资产荒的背景下可以缓解短期供求矛盾。

在制度方面，有些朋友建议回归过去十年“空调”的楼市政策，但是，现阶段不是那阶段，此 也不是彼 ，制度创新应当成为改革之首义。

比如，市场更短缺住宅，我们却还在推商办用地。前天，厦门正式出让6宗地块，仅1宗为宅地，其余均为商住地块，也诞生了两宗 。过去的商住用地建造了很多商办公寓，40年产权、商业水电费，其实是不伦不类的鸡肋产品，难道 就不能规划成正常的普通住宅吗？

再比如，不少城市又回到中小套型的90/70政策，以为小面积户型就可以抑制 ，在改善性需求为主力客群的市场下，小面积住宅要么成为市场的弃儿，要么成为豪装的楼王， 的一厢情愿恐怕是吃力却并不讨好，还是应当回归到“使市场在资源配置中起决定性作用”的十八大精神上来。

又比如，土地拍卖是不是可以改为招标，实行网上一次性出价、价高者得，回避现场拍卖的火爆比拼，开发商无法攀比、只能理性出价，虽然 可能少收一点利益，但减少了 压力， 也可以放弃被诟病、也没增加的土地“熔断”机制，也释放了房价地价快速上涨的泡沫压力。

虽然， 也在提高土地出让金的首付比例、缩短土地出让金缴清时限，极端的也有要求地块成交5个工作日内即应付清全部土地出让金和履约保证金的，甚至试图部分关闭房企多元化的融资通路，这种做法的确可以在短期内减少市场竞争者，但未来恐怕 又会再来反垄断的。

是不是也可以加强预期管理、引导市场舆情呢？比如提高土地供给信息的透明度，打消无地可供的猜疑，也可以减少疯抢 的现象啊。

抑制楼市资产泡沫已经成为 政治局的关注焦点，随着M2增速减缓，大水不会无限蔓延， 潮也会相应减弱，加上地方 的调控，应该可以稍微冷却一下市场情绪，房价、地价齐飞的状况或将很快过去，下半年的房地产市场也许会稍微平静一些，毕竟我们还在去库存的路上，新开工面积、土地购置面积、房地产 都会进入负增长区间（详见《欧阳先声》6月26日短文“2016下半年销售增速必定收窄”），相信少数城市的火爆持续不了多久的，当然，终要看 调控是不是动真格的。